联邦政府进一步出台经济刺激计划。这一轮的计划着重针对建筑行业。HomeBuilder的联邦政府补助政策让符合补助条件的屋主可以领取$25,000加建已有自住房或者新建自住房。
在通常的情况，对家庭自住房翻新，加盖或者完全推倒重新建一套新的自住房， 屋主不需要缴纳各州州政府的土地税 (Land Tax)。出售房产时不需要缴纳资本利得税 (CGT)或者消费税 (GST)。
然而联邦税务局(ATO) 对于房产相关的税务要求非常复杂。纳税人的个人情况不同，房屋翻新加建的计划顺序不同，可能会产生截然不同的税务结果。
以下是相关案例的具体分析：
John于2019年6月以$700,000的价格购买了一套自住房。该房产土地面积为2,000平方米。其中房产估值$240,000，土地估值$460,000。其他购买费用还包括$24,000的印花税（Stamp Duty）以及律师费用等。
2019年1月，John将该土地分割成为了两个1,000平方米的土地，分割的费用包括：
- $20,000的测量费，律师费以及申请费等；
- $2,000的连接给排水费用。
分割后，土地A与土地B的价值分别为：
- 土地A：$245,000
- 土地B：$215,000
随后John在分割后的土地B上新建房产并以$460,000的价格出售，并额外支付了$6,000的律师费。需要注意的是，税法规定通常一个家庭在同一时间只能有一套自住房。在土地B分割成独立产权的土地的时候它成为了John的投资房（土地），无法满足申领HomeBuilder的补助要求，无法申领补助。同时土地B不再满足自住房税务豁免的条件。
会计师会根据John的具体情况在相关财年计算他的应税收入（如果有收益）
土地B与房产的成本为：
- 土地价值：$215,000
- 购入时的印花税以及律师的费用：$11,217*（根据比例分配该笔费用：$24,000 * $215,000/$460,000）
- 测量费，律师费以及申请费：$9,348*（根据比例分配该笔费用：$20,000 * $215,000/$460,000）
- 连接给排水的费用：$2,000
- 出售时产生的律师费用：$6,000
- 新建房产的成本：$150,000
总成本为：$393,565
John需要在报税时申报$66,435的应税收入（出售价格$460,000 – 成本$393,565）。最终的税率需要根据个人累进税率以及个人实际情况进行测算。额外还需注意的是，在收到税务发票(Tax Invoice)的时候John需要查验对方是否有提供ABN。如果对方无法提供ABN，那么可根据ATO的要求，预扣47%的税，随后提交给税务局。如果没有预扣税，那么该税务发票无法被税务局承认并纳入总成本或可抵扣费用进行抵扣。
以上情况是基于John的行为不能够被认定为在运营一个生意的情况下计算得出。即John在没有经营生意的情况下，他需要缴纳的税务种类为资本利得税（CGT）。联邦税务局也有可能根据John个人的以往的投资房地产开发史将分割出售的行为视为生意经营。在这种情况下John的税务计算将会更为复杂，极有可能需要缴纳消费税(GST) 。
可以看出，同样一件事，不同背景的纳税人，税务结果不同，联邦税务局的案例给纳税人在一些开发出售新房的情况下提供了不用缴纳GST的可能性。
税务局会根据哪些条件判定是否在经营生意？什么情况出售新房所得收益可以享50% 资本利得税的减免？欢迎联系卓诚立和会计师事务所进行咨询。
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