澳大利亚气候宜人，不少城市都非常宜居，同时，澳大利亚的的房产的投资也有不低的回报，因此不少海外人士或者本地人都会选择在澳大利亚购置物业居住或者出租。购买的澳大利亚房产物业通常分为两大类：投资房产和自住房产。从字面就能大概分辨两种类型的房产的主要用途。本文将为您解析投资房判定的标准以及相应的房产背后的税务常识。
什么是投资房？
投资房通常包括住宅租赁和商业租赁的房产，是指由投资者购买并签订租赁协议出租给租户居住或经营的物业。
持有投资房的税务申报
如果您将个人的物业出租，那么您需要在财年结束后在个人的税务申报（Individual tax return）时申报与租金相关的收入。因此，您需要在记录好出租物业的租金收入以及与出租相关的费用支出。如果费用支出大于租金收入，那么就达到了负扣税（Negative Gearing）的效果。
如果您拥有未出租或可供出租的投资物业，例如度假屋，那么您通常不能要求抵扣费用，因为它不会产生租金收入。
值得一提的是，持有投资房的非澳大利亚税务居民同样需要申请税号（Tax file number）并在每个财年后按照要求提交个人税务申报表。持有投资房的非澳大利亚税务居民出售投资房的时候同时会被预扣房产出售价格的12.5%，非澳大利亚税务居民也需要通过个人税务申报才有机会申请退回。
持有投资房的Land tax
土地税（Land tax）顾名思义就是对“土地价值”所征收的税，并不包括地上建筑物的价值，由各州/领地政府每年征收。自住房通常可以获得土地税豁免，投资房则需要缴纳土地税。各州/领地土地税（Land tax）的起征点和税率各有不同。
出售投资房的Capital gains tax考量
如果个人或者信托持有投资房产超过一年，当您准备卖掉您的投资房时，通常可以获得50%资本利得减免的优惠。
资本利得税（CGT）的算法比较复杂，根据每个人不同的情况，可能会应用不同的法条进行计算，再结合您当年的收入情况，可能会得到不同的税务结果。所以如果您有卖投资房的打算，建议提前联系我们帮您进行税务规划，从而得到一个对您比较有利的税务结果。
