投资房的出租收益 < 投资房的相关开支总和
其中相关开支可包括贷款利息，市政费（Council Rate），借贷成本（例如Loan Establishment Fee），房产中的资产的折旧，比如家具，空调等以及房屋本身的折旧费用。由于这些费用相加之和常常超过房租收益，形成亏损，则称之为负扣税，这笔亏损可抵扣投资者的其他来源的普通收入（Ordinary Income）。
本文通过浅析如何使用负扣税，如何进行税务抵扣及抵扣的合规/税务注意事项和案例分析帮助个人房产投资者全面理解“负扣税”。如果您对投资房的定义尚不清楚，可查阅：什么是投资房。如果您投资的是商业物业，则抵扣方式，相关的GST以及计算资本利得税的方式会根据您使用的投资架构不尽相同，您可以联系我们进行投资架构相关的咨询。
投资房可抵扣的开支
折旧开支
投资房的一些折损（Wear and tear）是不可避免，这些折损的后果是将会影响的资产的价值。对于房产投资者来说，这些折旧与使用资产赚取收入直接相关联，可按照税法的规定抵扣租金收入。
- 房产的折旧（Capital Works Depreciation）
如果投资者购买的房产兴建于1987年9月16日之后，并且自交割后开始向外出租或投放招租广告（称为Genuine available for rent），则可申请折旧抵扣。如果投资者在购入房产后对房产进行了翻新，装修，则也进行折旧抵扣。通常按照建造费用每年2.5%，总计40年进行抵扣。
- 二手投资房的折旧
于2017年5月9日后签订的合同，二手投资房依然可以进行折旧，但需要刨除其中家装的折旧。但这并不代表着投资者损失了该笔投入，不可抵扣的差额仍然可以进入资本利得税进行计算，降低投资房的购置成本。
需要注意的是，土地是一种不可折旧资产，所以房产价格中的折旧不能包含土地的价值。
- 家装的折旧（Plant and Equipment Depreciation）
投资者可以对房产中的任何固定装置和/或配件的损耗折旧进行税务抵扣。包括诸如地毯、橱柜、空调、烤箱和淋浴等。
- 二手家装的折旧
从2017年7月1日起，非生意用途的投资房产中二手可折旧资产不可以抵扣。
贷款利息的开支
购置房产的贷款利息作为开支中的一个占比较大的支出，投资者同样可以申报税务抵扣。
*需要注意的是，不同银行/基金的贷款可能会产生相关的借贷费用（borrowing expenses），比如Broker fee, Loan Establishment Fee等，该笔费用如果总额低于$100可直接全额抵扣，如果超过$100则需要分最高5个财年进行抵扣。
出租相关的开支（Rental Expenses）
通过出租房产赚取收入是一种赚取投资回报的主流方式。作为房东，您可以抵扣您直接支付与之相关的费用。主要有以下几类开支：
- 广告费；
- 出租中介费；
- 律师费: 如果您需要律师帮助起草租赁合同，则可能涉及到律师的开支。
- 市政费（Council Rates）;
- 水，电，煤气费：如果您需要负担投资房的水，电以及煤气费，而不是由租客承担，则您可以抵扣相关费用。
- 房屋保险费
- 房屋修缮费：如果您需要修缮一些设施，涉及到相关开支，您可以进行抵扣。需要注意的是，修缮只可讲设施修理，而非改进，例如将损坏的地毯更换为木地板，则相关费用不可在修缮费中抵扣。
- 除虫费（Pest Control）；
- 土地税（Land Tax）；
- 清洁费；
- 园艺成本（Gardening Cost）；
- 物业费（Body Corporate Fees）；
- 与管理房产相关的，文具，电话以及网费。
抵扣项的新变化
自2017年7月起，和投资的房产相关的旅行开销比如验房、收租、找租客等不可抵扣。
为什么要使用负扣税
从上述列表中可以看到的是，部分开支我们可归类为现金开支，例如土地税，中介费，市政费等，而房产以及家装的折旧为非现金类开支，如果不进行抵扣，则可能会导致纳税人在申报税务时产生税务成本。而加入折旧类别的抵扣，则会降低投资房的收益，从而降低所得税的税务成本。
- 负扣税与资本利得税的关系
如果投资者决定使用负扣税进行所得税申报，在卖出投资房时还需考虑资本利得税。由于资本利得税的计算方式为卖出收入（Capital Proceeds）减去成本（Cost Base）得到资本利得或资本亏损，而使用负扣税中的房产及家装的折旧将会降低您的购置成本，导致净资本利得增高。同时针对符合条件的投资者还有资本利得税减免政策，所以在考虑使用负扣税时，需要根据每个人的具体情况进行全盘考虑。
由于澳大利亚针对个人税务居民实施的累进税率，所以卓誠立和的会计师还会考虑每个纳税人的实际情况，包括投资者的个人情况，家庭情况，以及如果不通过银行借贷，而是通过家人借贷的利息抵扣等等，同时在投资多套房产的时，建议您咨询我们，可以根据投资者的投资计划给您一个较好的税务计划。
案例分享
假设投资者A当年的税前工资是$80,000，没有其他与赚取工资相关的开支抵扣。
如果A拥有一套投资的房产价值为$600,000，从银行贷款$550,000，贷款利率为3%，房产的土地价值为$400,000，房屋价值为$200,000，可折旧抵扣约为$9,000（含房产以及家装折旧）。
A将投资的房产进行出租，房租为$500/每周，水费$800/每年，物业费$2,400/每年，市政费$1,200/每年。
在未申报折旧抵扣的情况下，该房产一年投资回报为：
$500*52周 – 3%*$550,000（利息）- $800- $2,400 – $1,200 = $5,100
该收益需要纳入税务申报，计算如下：
($80,000 + $5,100 – $45,000) *32.5%+$5,092=$18,125
在申报折旧抵扣的情况下，本年的投资计算为：
$500*52周 – 3%*$550,000（利息）- $800 – $2,400 – $1,200 – $9,000 = – $3,900
所以本年度的投资亏损为$3,900，可以用来抵减个人收入。
当年应缴纳的税为;
($80,000 – $3,900 – $45,000) * 32.5% + $5,092 = $16,280
所以，通过负扣税，节省了$1,845（$18,125 – $16,280）的税。
投资者也可通过家人借贷的方式进行投资
如果A是通过Loan Agreement的方式向海外的父母借钱，贷款利率为8%，并同时使用折旧进行抵扣。本年度的投资计算为:
$500*52周 – 8% * $550,000（利息）- $800 – $2,400 – $1,200 – $9,000 = – $31,400
所以本年度投资亏损为$31,400，可以用来抵减个人收入。当年应缴纳的税为：
($80,000 – $31,400 – $45,000) * 32.5% + $ 5,092 = $6,262
但同时，父母因为收到了利息，所以他们需要缴纳10%的预扣税（Withholding Tax）为$4,400。所以总的税务支出为：$6,262 + $4,400 = $10,662
与向银行借款相比，Loan Agreement节省了$5,618（$16,280-$10,662）的税。
*本案例使用2021年税率进行计算。利息的支付情况更具支付的方式（只支付利息&本金+利息）的不同可能会有所出入。
更多详情可查阅：ATO RENTAL PROPERTY GUIDE 2020
