房地产销售是否需要缴纳GST？Lance案的启示

是的，在少数情况下，某些房地产销售需要缴纳商品及服务税（GST）。最近行政上诉法庭（AAT）在 Lance v Commissioner of Taxation [2024] AATA 11 案件中作出的裁决，为从事土地开发活动的房地产业主提供了重要的GST参考。

该案件的重要裁决：

在 Lance 案中，AAT 裁定，出售经过重大开发活动（例如土地重新规划、分割批准、安装基础设施如污水、供水、电力设施等）的房地产（”Sutton Farm”），属于“企业的过程或推进”。因此，该销售根据 GST 法规属于应课税供应。

对房地产业主的意义？

AAT 的裁决强调，即使您最初购买房产是出于私人或家庭用途，但若进行了大规模的开发或土地分割活动，从 GST 的角度来看，这些行为可能转变为商业性质。这意味着在出售房地产时，您必须考虑 GST 的影响。

AAT 在判断房产销售是否应适用 GST 时考虑的3个因素：

1. 开发活动的规模与性质

大规模的资本改善和土地分割显示出商业意图。

2. 财务动机

通过大量借款并随后出售房产以偿还贷款，显示出商业化行为。

3. 文件记录的意图

公开的沟通内容显示该房产具有商业用途，支持其属于企业行为的结论。

如何计算出售房地产的 GST

在出售房地产时，GST 的计算取决于该销售是否需缴纳 GST。如果适用，计算方式如下：

1. 判断是否适用 GST：

• GST 通常适用于商业房地产或新建住宅。
• 既有住宅（旧房）通常不需缴纳 GST，除非进行重大翻新或作为新房出售。

2. 计算 GST：

• 如果需缴纳 GST，通常为售价的10%（含GST价格）。
• 若需计算含GST售价中的GST金额，公式如下：
  

GST 计算示例：

**若房产的含GST售价为 $550,000：

差额计税方案：

或者，若使用差额计税方案（房地产开发商常用），GST 仅计算房产出售价格与购买价格之间的差额，而非整个售价。

差额计税方案下的公式：

例如： 若某房产以 $300,000 购入，并以 $500,000 售出：

如何避免 GST 的常见陷阱：

为了避免意外产生 GST 义务：

• 清楚记录您对房地产开发的初始及持续意图。
• 在开始重大改建活动前，咨询专业税务建议。
• 了解 ATO 如何界定私人开发与商业企业之间的界限。

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