信托购买房产
上一期，我们分享了信托因为设立时的结构选择，而可能造成的在婚姻破裂的情况下，财产不能被保护而被分割的风险。这一期，我们将讨论信托架构对购买澳洲房产/土地的深远影响。
很多人都知道，澳大利亚为了保护本土利益，对于海外投资的规定越来越严格。一般来说，如果您没有澳洲公民或PR身份而想要买澳洲房产的话，无论是自住还是投资，都需要向澳大利亚专门审核海外投资的机构 – 外国投资委员会（Foreign Investment Review Board，简称FIRB）申请。如果没有提交申请的话，可能面临重大的处罚。FIRB 在收到海外投资的申请之后，会根据一套严格审核系统来决定该申请是否通过。在计划成立公司或者信托来购买房产的时候，一定要咨询专业人士，以免造成不必要的额外费用和麻烦。
什么情况会被视为“海外信托”
以维多利亚州来说，在澳大利亚外国投资框架（Australia’s foreign investment framework）下，区别一个公司或者信托是否是“外国人”，主要是看有没有外国人拥有重大利益（substantial interest）:
- 一个人单独或与一个或多个合伙人（associates）持有公司至少20％的利益（例如投票权或股票），则该人持有公司的重大利益。
- 如果一个人单独或与一个或多个合伙人持有一个信托的收入或财产至少20％的实益权益，则该人持有信托（包括单位信托）的重大权益。
在以下情况下，信托的受托人（trustee）被视为外国人：
- 通常不居住在澳大利亚的个人、外国公司或外国政府对信托拥有重大利益; 或者，
- 两个或两个以上的人，每个人都不是通常居住在澳大利亚的个人、外国公司或外国政府，对信托合共持有实质性权益。
案例1
三姐妹在澳大利亚成立一家公司，意在买地做住宅项目开发。三姐妹各拥有公司1/3的份额。大姐是澳大利亚公民，二姐是澳大利亚永久居民，三妹通常不在澳大利亚居住，也不是澳大利亚公民。那么该公司是澳大利亚外国投资框架下的“外国人”，因为通常不居住在澳大利亚并且不是澳大利亚公民的个人（三妹）在公司中持有重大利益（即至少20％的利益）。因此，公司在购买土地前，需要先申请并获得购买住宅用地的批准。
案例2
John在澳大利亚成立了一个全权信托（discretionary trust），并成为了受托人（trustee）。信托有四个潜在受益者。其中一个人不是澳大利亚公民而且通常不在澳大利亚居住，其他三人是澳大利亚公民。这种情况下，信托的受托人是澳大利亚的外国投资框架下的“外国人”。这是因为受托人可以有分配信托的收入或资产给这些潜在受益人的权力，也就是说，一个人（可能是外国人）有得到信托的全部收入或收取信托的所有资产的可能。因此，受托人也需要申请并获得购买住宅用地的批准。
申请豁免证书
值得一提的是，出售新住宅（或者近新住宅）给外国投资者的的房地产开发商，可以申请豁免证书。如果获得批准，开发商可以向外国投资者提供豁免证书副本，并且在大多数情况下，投资者就无须申请自己的外国投资批准，即可购买该发展项目中的新住宅或近新住宅了。
对于土地税和海外投资相关的政策，澳大利亚每个州的规定都不一样。MNY Group卓诚立和事务所在帮助客户成立信托时，引用新的全权信托契约，以排除受影响的外国人作为这些信托的受益人，以避免您的信托在新政适用的区域购买或持有土地时产生这些附加税。
