信托購買房產？架構很重要!

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信托購買房產

上一期，我們分享了信托因為設立時的結構選擇，而可能造成的在婚姻破裂的情況下，財產不能被保護而被分割的風險。這一期，我們將討論信托架構對購買澳洲房產/土地的深遠影響。

很多人都知道，澳大利亞為了保護本土利益，對於海外投資的規定越來越嚴格。一般來說，如果您沒有澳洲公民或PR身份而想要買澳洲房產的話，無論是自住還是投資，都需要向澳大利亞專門審核海外投資的機構 – 外國投資委員會（Foreign Investment Review Board，簡稱FIRB）申請。如果沒有提交申請的話，可能面臨重大的處罰。FIRB 在收到海外投資的申請之後，會根據一套嚴格審核系統來決定該申請是否通過。在計劃成立公司或者信托來購買房產的時候，一定要咨詢專業人士，以免造成不必要的額外費用和麻煩。

什麽情況會被視為“海外信托”

以維多利亞州來說，在澳大利亞外國投資框架（Australia』s foreign investment framework）下，區別一個公司或者信托是否是「外國人」，主要是看有沒有外國人擁有重大利益（substantial interest）:

• 一個人單獨或與一個或多個合夥人（associates）持有公司至少20％的利益（例如投票權或股票），則該人持有公司的重大利益。
• 如果一個人單獨或與一個或多個合夥人持有一個信托的收入或財產至少20％的實益權益，則該人持有信托（包括單位信托）的重大權益。

在以下情況下，信托的受托人（trustee）被視為外國人：

• 通常不居住在澳大利亞的個人、外國公司或外國政府對信托擁有重大利益; 或者，
• 兩個或兩個以上的人，每個人都不是通常居住在澳大利亞的個人、外國公司或外國政府，對信托合共持有實質性權益。

案例1

三姐妹在澳大利亞成立一家公司，意在買地做住宅項目開發。三姐妹各擁有公司1/3的份額。大姐是澳大利亞公民，二姐是澳大利亞永久居民，三妹通常不在澳大利亞居住，也不是澳大利亞公民。那麼該公司是澳大利亞外國投資框架下的“外國人”，因為通常不居住在澳大利亞並且不是澳大利亞公民的個人（三妹）在公司中持有重大利益（即至少20％的利益）。因此，公司在購買土地前，需要先申請並獲得購買住宅用地的批準。

案例2

John在澳大利亞成立了一個全權信托（discretionary trust），並成為了受托人（trustee）。信托有四個潛在受益者。其中一個人不是澳大利亞公民而且通常不在澳大利亞居住，其他三人是澳大利亞公民。這種情況下，信托的受托人是澳大利亞的外國投資框架下的“外國人”。這是因為受托人可以有分配信托的收入或資產給這些潛在受益人的權力，也就是說，一個人（可能是外國人）有得到信托的全部收入或收取信托的所有資產的可能。因此，受托人也需要申請並獲得購買住宅用地的批準。

申請豁免證書

值得一提的是，出售新住宅（或者近新住宅）給外國投資者的的房地產開發商，可以申請豁免證書。如果獲得批準，開發商可以向外國投資者提供豁免證書副本，並且在大多數情況下，投資者就無須申請自己的外國投資批準，即可購買該發展項目中的新住宅或近新住宅了。

對於土地稅和海外投資相關的政策，澳大利亞每個州的規定都不一樣。MNY Group卓誠立和事務所在幫助客戶成立信托時，引用新的全權信托契約，以排除受影響的外國人作為這些信托的受益人，以避免您的信托在新政適用的區域購買或持有土地時產生這些附加稅。