房地產銷售是否需要繳納GST？Lance案的啟示

是的，在少數情況下，某些房地產銷售需要繳納商品及服務稅（GST）。最近行政上訴法庭（AAT）在 Lance v Commissioner of Taxation [2024] AATA 11 案件中做出的裁決，為從事土地開發活動的房地產業主提供了重要的GST考量。

該案件的重要裁決：

在Lance的案件中，AAT裁定，出售經過重大開發活動（例如土地重新規劃、分割批准、安裝基礎設施如污水、供水、電力設施等）的房地產（”Sutton Farm”），屬於「企業的過程或推進」。因此，該銷售依據GST法規屬於應課稅供應。

對房地產業主的意義？

AAT的裁決強調，即使您最初購買房產是出於私人或家庭用途，但如果進行了大規模的開發或土地分割活動，從GST角度看，這些行為可能轉變為商業性質。這意味著在出售房地產時，您必須考量GST的影響。

AAT在判斷房產銷售是否應適用GST時考慮的3個因素：

1. 開發活動的規模與性質

大規模的資本改善和土地分割顯示出商業意圖。

2. 財務動機

借入大量資金並隨後出售房產以償還貸款，顯示出商業化行為。

3. 文件記錄的意圖

公開的溝通內容顯示該房產具有商業用途，支持其屬於企業行為的結論。

如何計算出售房地產的GST

出售房地產時，GST的計算取決於該銷售是否需繳納GST。如果適用，計算方法如下：

1. 判斷是否適用GST：

• GST通常適用於商業房地產或新建住宅。
• 既有住宅（舊房）通常不需繳納GST，除非進行重大翻新或作為新房出售。

2. 計算GST：

• 如果需繳納GST，通常為售價的10%（含GST價格）。
• 若需計算含GST售價中的GST金額，公式如下：
  

例如： 若房產的含GST售價為$550,000：

差額計稅方案：

或者，若使用差額計稅方案（房地產開發商常用），GST僅計算房產出售價格與購入價格之間的差額，而非整個售價。

差額計稅方案下的公式：

例如，若某房產以$300,000購入，並以差額計稅方案售出，售價為$500,000：

如何避免GST的常見陷阱：

為避免意外的GST義務：

• 清楚記錄您對房地產開發的初始及持續意圖。
• 在開始重大改善活動前，諮詢專業稅務建議。
• 理解ATO對私人房地產開發及商業性企業之間的界定。

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