房產開發需要考慮的稅務細則

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無論是找到一塊地來建造房產或者對現有土地進行拆分，通過開發房產賺取利潤幾乎是每個人的澳洲夢。在開啟澳洲夢的征途前詳細的了解房產開發的相關稅務細則（資本利得稅，普通收入以及商品及服務稅）非常重要。

針對普通的“一次性房產開發者”（指不是以房產開發為生的開發者，或沒有房產開發“背景”）的房產開發者，這類人群的房產開發在稅務上主要可歸類為兩類：

1. 具有盈利計劃的房產開發（Profit Making Scheme）；
2. 開發後持有房產並賺取租金收入（Earning Rental Income）。

具有盈利計劃的房產開發（Profit Making Scheme）

從單次房產開發的交易中獲得的利潤在符合以下兩種情況下會被認為是一次具有盈利計劃的開發活動:

1. 進行交易的意圖或目的是為了獲得利潤或收益；
2. 房產開發的交易以及賺取的利潤是以生意（carry on a business）的方式進行的。

澳大利亞稅務局（ATO）提供了多種案例明確表述了在何種情況下會進行的房產開發會被認定為盈利計劃，例如：

• 納稅人購買了一塊空置土地，建立聯排別墅（townhouse）後賣出;
• 納稅人將自有房產的土地進行分割，分割後建設一棟別墅（house）或單元樓（unit）後賣出。

在稅務的認定上，從一次具有盈利計劃賺取的收益將會被認定為普通收入（Ordinary Income），納稅人的收益將會按照普通收入的稅率在房產交割的財年（Settlement Date）進行納稅（2021年Base Rate Entity公司稅率為26%）。也意味著納稅人就算持有該房產超過12個月，也不能獲得50%的資本利得稅減免。

 

資產變現的資本利得稅（CGT on Mere Realisation of a Capital Asset）

那麽在何種情況下房產交易會被認定為是一種資產變現（Mere Realisation），並且可能會被歸入資本利得稅，從而有機會獲得資本利得稅減免？

以下為一些案例：

• 我們常見的納稅人賣出自己長期持有的投資房；
• 納稅人分割自住房土地的一部分，賣出分割後的空地（註意：分割後的土地在賣出時需要考慮資本利得稅，因為不再符合自住房資本利得稅豁免的規定）；
• 納稅人賣出自用的辦公室或者是廠房；
• 農場主分割自己的農業用地，並將分割後的土地出售（需額外滿足其他條件，歡迎聯絡我們進行咨詢）。

在稅務的認定上，從資產變現中獲得的收益將不會被認定為普通收入，而是進入資本利得稅體系（CGT Regime）。如果持有的房產超過12個月，並滿足其他資本利得稅減免的條件的情況下，可獲得50%的資本利得稅減免。額外的，符合經營性資產（Active Asset）條件的小型企業，可使用小型企業企業資本利得稅優惠（Small Business CGT Concessions）來進一步降低資本利得稅。同時資本利得稅繳納的財年是合同生效日/簽訂日（Contract Executed or exchanged）。

 

如何考慮商品及服務稅？

在賣出新建成的民用房產時，稅務認定為賣方的交易是可征稅供應（taxable supply），這也意味著，具有盈利計劃的房產開發項目需要額外加收10%的商品及服務稅，所以賣方需要將這部分額外的10%繳納給稅務局，而在房產開發涉及含有商品及服務稅開支部分的開銷，可進行沖抵。如果分割土地，建成房產並且持有進行出租賺取收入，在後期賣出房產時還需考慮持有的具體時間跨度，在不滿足持有時間要求的情況下，仍然需要繳納10%的商品及服務稅。

 

總結

如果開發活動涉及到建設（construction）並銷售，而非長期持有賺取房租收入，那麼極有可能被認定為一個具有盈利計劃的開發項目，則需要考慮收益為經營所得，同時需要考慮商品及服務稅的相關稅務。

而如果僅僅是進行土地分割，將分割後的土地賣出，則稅務認定更傾向於資產變現。

顯然，納稅人希望他們從開發活動中獲得的銷售利潤被視為資產的變現，這樣就可以利用資本利得稅的減免以及其他資本利得優惠降低稅務成本，同時避免商品及服務稅。然而，在大多數情況下(特別是開發活動涉及到建設) ，資產的處置將被視為一個盈利計劃，並作為普通收入征稅，同時還需要考慮相關的商品及服務稅稅務。