聯邦政府進一步出臺經濟刺激計劃。這一輪的計劃著重針對建築行業。HomeBuilder的聯邦政府補助政策讓符合補助條件的屋主可以領取$25,000加建已有自住房或者新建自住房。
在通常的情況，對家庭自住房翻新，加蓋或者完全推倒重新建一套新的自住房， 屋主不需要繳納各州州政府的土地稅 (Land Tax)。出售房產時不需要繳納資本利得稅 (CGT)或者消費稅 (GST)。
然而聯邦稅務局(ATO) 對於房產相關的稅務要求非常復雜。納稅人的個人情況不同，房屋翻新加建的計劃順序不同，可能會產生截然不同的稅務結果。
以下是相關案例的具體分析：
John於2019年6月以$700,000的價格購買了一套自住房。該房產土地面積為2,000平方米。其中房產估值$240,000，土地估值$460,000。其他購買費用還包括$24,000的印花稅（Stamp Duty）以及律師費用等。
2019年1月，John將該土地分割成為了兩個1,000平方米的土地，分割的費用包括：
- $20,000的測量費，律師費以及申請費等；
- $2,000的連接給排水費用。
分割後，土地A與土地B的價值分別為：
- 土地A：$245,000
- 土地B：$215,000
隨後John在分割後的土地B上新建房產並以$460,000的價格出售，並額外支付了$6,000的律師費。需要註意的是，稅法規定通常一個家庭在同一時間只能有一套自住房。在土地B分割成獨立產權的土地的時候它成為了John的投資房（土地），無法滿足申領HomeBuilder的補助要求，無法申領補助。同時土地B不再滿足自住房稅務豁免的條件。
會計師會根據John的具體情況在相關財年計算他的應稅收入（如果有收益）
土地B與房產的成本為：
- 土地價值：$215,000
- 購入時的印花稅以及律師的費用：$11,217*（根據比例分配該筆費用：$24,000 * $215,000/$460,000）
- 測量費，律師費以及申請費：$9,348*（根據比例分配該筆費用：$20,000 * $215,000/$460,000）
- 連接給排水的費用：$2,000
- 出售時產生的律師費用：$6,000
- 新建房產的成本：$150,000
總成本為：$393,565
John需要在報稅時申報$66,435的應稅收入（出售價格$460,000 – 成本$393,565）。最終的稅率需要根據個人累進稅率以及個人實際情況進行測算。額外還需註意的是，在收到稅務發票(Tax Invoice)的時候John需要查驗對方是否有提供ABN。如果對方無法提供ABN，那麽可根據ATO的要求，預扣47%的稅，隨後提交給稅務局。如果沒有預扣稅，那麽該稅務發票無法被稅務局承認並納入總成本或可抵扣費用進行抵扣。
以上情況是基於John的行為不能夠被認定為在運營一個生意的情況下計算得出。即John在沒有經營生意的情況下，他需要繳納的稅務種類為資本利得稅（CGT）。聯邦稅務局也有可能根據John個人的以往的投資房地產開發史將分割出售的行為視為生意經營。在這種情況下John的稅務計算將會更為復雜，極有可能需要繳納消費稅(GST) 。
可以看出，同樣一件事，不同背景的納稅人，稅務結果不同，聯邦稅務局的案例給納稅人在一些開發出售新房的情況下提供了不用繳納GST的可能性。
稅務局會根據哪些條件判定是否在經營生意？什麽情況出售新房所得收益可以享50% 資本利得稅的減免？歡迎聯系卓誠立和會計師事務所進行咨詢。
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Ben Gu是特許註冊會計師，註冊稅務代理，註冊ASIC代理，SPAA專家顧問和CA SMSF專家，在稅務和商業的領域擁有豐富的經驗。 Ben提供給客戶的咨詢建議能幫助他們優化自身資源，整合核心優勢從而獲得更多成功。
