负扣税全面解析


投资房的负扣税在澳大利亚,“负扣税” (Negative Gearing)是一个常用的术语,而非税法定义下的一种税赋,用来描述与资产相关的费用(包括利息费用和折旧费用)高于从资产中获得的收入的情况。事实上,负扣税可以适用于任何类型的投资,而不仅仅是房地产,例如投资人通过融资进行股票投资的分红收入低于其需要支付的贷款利息(Marginal Loan)。房地产的负扣税通常可通过以下公式进行理解:

投资房的出租收益 < 投资房的相关开支总和

其中相关开支可包括贷款利息,市政费(Council Rate),借贷成本(例如Loan Establishment Fee),房产中的资产的折旧,比如家具,空调等以及房屋本身的折旧费用。由于这些费用相加之和常常超过房租收益,形成亏损,则称之为负扣税,这笔亏损可抵扣投资者的其他来源的普通收入(Ordinary Income)。
本文通过浅析如何使用负扣税,如何进行税务抵扣及抵扣的合规/税务注意事项和案例分析帮助个人房产投资者全面理解“负扣税”。如果您对投资房的定义尚不清楚,可查阅:什么是投资房。如果您投资的是商业物业,则抵扣方式,相关的GST以及计算资本利得税的方式会根据您使用的投资架构不尽相同,您可以联系我们进行投资架构相关的咨询

投资房可抵扣的开支

折旧开支

投资房的一些折损(Wear and tear)是不可避免,这些折损的后果是将会影响的资产的价值。对于房产投资者来说,这些折旧与使用资产赚取收入直接相关联,可按照税法的规定抵扣租金收入。

  • 房产的折旧(Capital Works Depreciation)

如果投资者购买的房产兴建于1987年9月16日之后,并且自交割后开始向外出租或投放招租广告(称为Genuine available for rent),则可申请折旧抵扣。如果投资者在购入房产后对房产进行了翻新,装修,则也进行折旧抵扣。通常按照建造费用每年2.5%,总计40年进行抵扣。

  • 二手投资房的折旧

于2017年5月9日后签订的合同,二手投资房依然可以进行折旧,但需要刨除其中家装的折旧。但这并不代表着投资者损失了该笔投入,不可抵扣的差额仍然可以进入资本利得税进行计算,降低投资房的购置成本。

需要注意的是,土地是一种不可折旧资产,所以房产价格中的折旧不能包含土地的价值。

  • 家装的折旧(Plant and Equipment Depreciation)

投资者可以对房产中的任何固定装置和/或配件的损耗折旧进行税务抵扣。包括诸如地毯、橱柜、空调、烤箱和淋浴等。

  • 二手家装的折旧

从2017年7月1日起,非生意用途的投资房产中二手可折旧资产不可以抵扣。

贷款利息的开支

购置房产的贷款利息作为开支中的一个占比较大的支出,投资者同样可以申报税务抵扣。

*需要注意的是,不同银行/基金的贷款可能会产生相关的借贷费用(borrowing expenses),比如Broker fee, Loan Establishment Fee等,该笔费用如果总额低于$100可直接全额抵扣,如果超过$100则需要分最高5个财年进行抵扣。

出租相关的开支(Rental Expenses)

通过出租房产赚取收入是一种赚取投资回报的主流方式。作为房东,您可以抵扣您直接支付与之相关的费用。主要有以下几类开支:

  • 广告费;
  • 出租中介费;
  • 律师费: 如果您需要律师帮助起草租赁合同,则可能涉及到律师的开支。
  • 市政费(Council Rates);
  • 水,电,煤气费:如果您需要负担投资房的水,电以及煤气费,而不是由租客承担,则您可以抵扣相关费用。
  • 房屋保险费
  • 房屋修缮费:如果您需要修缮一些设施,涉及到相关开支,您可以进行抵扣。需要注意的是,修缮只可讲设施修理,而非改进,例如将损坏的地毯更换为木地板,则相关费用不可在修缮费中抵扣。
  • 除虫费(Pest Control);
  • 土地税(Land Tax);
  • 清洁费;
  • 园艺成本(Gardening Cost);
  • 物业费(Body Corporate Fees);
  • 与管理房产相关的,文具,电话以及网费。

抵扣项的新变化

自2017年7月起,和投资的房产相关的旅行开销比如验房、收租、找租客等不可抵扣。

为什么要使用负扣税

从上述列表中可以看到的是,部分开支我们可归类为现金开支,例如土地税,中介费,市政费等,而房产以及家装的折旧为非现金类开支,如果不进行抵扣,则可能会导致纳税人在申报税务时产生税务成本。而加入折旧类别的抵扣,则会降低投资房的收益,从而降低所得税的税务成本。

  • 负扣税与资本利得税的关系
    如果投资者决定使用负扣税进行所得税申报,在卖出投资房时还需考虑资本利得税。由于资本利得税的计算方式为卖出收入(Capital Proceeds)减去成本(Cost Base)得到资本利得或资本亏损,而使用负扣税中的房产及家装的折旧将会降低您的购置成本,导致净资本利得增高。同时针对符合条件的投资者还有资本利得税减免政策,所以在考虑使用负扣税时,需要根据每个人的具体情况进行全盘考虑。

由于澳大利亚针对个人税务居民实施的累进税率,所以卓誠立和的会计师还会考虑每个纳税人的实际情况,包括投资者的个人情况,家庭情况,以及如果不通过银行借贷,而是通过家人借贷的利息抵扣等等,同时在投资多套房产的时,建议您咨询我们,可以根据投资者的投资计划给您一个较好的税务计划。

案例分享

假设投资者A当年的税前工资是$80,000,没有其他与赚取工资相关的开支抵扣。

如果A拥有一套投资的房产价值为$600,000,从银行贷款$550,000,贷款利率为3%,房产的土地价值为$400,000,房屋价值为$200,000,可折旧抵扣约为$9,000(含房产以及家装折旧)。

A将投资的房产进行出租,房租为$500/每周,水费$800/每年,物业费$2,400/每年,市政费$1,200/每年。

在未申报折旧抵扣的情况下,该房产一年投资回报为:

$500*52周 – 3%*$550,000(利息)- $800- $2,400 – $1,200 = $5,100

该收益需要纳入税务申报,计算如下:

($80,000 + $5,100 – $45,000) *32.5%+$5,092=$18,125

在申报折旧抵扣的情况下,本年的投资计算为:

$500*52周 – 3%*$550,000(利息)- $800 – $2,400 – $1,200 – $9,000 = – $3,900

所以本年度的投资亏损为$3,900,可以用来抵减个人收入。

当年应缴纳的税为;

($80,000 – $3,900 – $45,000) * 32.5% + $5,092 = $16,280

所以,通过负扣税,节省了$1,845($18,125 – $16,280)的税。

投资者也可通过家人借贷的方式进行投资

如果A是通过Loan Agreement的方式向海外的父母借钱,贷款利率为8%,并同时使用折旧进行抵扣。本年度的投资计算为:

$500*52周 – 8% * $550,000(利息)- $800 – $2,400 – $1,200 – $9,000 = – $31,400

所以本年度投资亏损为$31,400,可以用来抵减个人收入。当年应缴纳的税为:

($80,000 – $31,400 – $45,000) * 32.5% + $ 5,092 = $6,262

但同时,父母因为收到了利息,所以他们需要缴纳10%的预扣税(Withholding Tax)为$4,400。所以总的税务支出为:$6,262 + $4,400 = $10,662

与向银行借款相比,Loan Agreement节省了$5,618($16,280-$10,662)的税。

*本案例使用2021年税率进行计算。利息的支付情况更具支付的方式(只支付利息&本金+利息)的不同可能会有所出入。

更多详情可查阅:ATO RENTAL PROPERTY GUIDE 2020

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