澳大利亚气候宜人，不少城市都非常宜居，同时，澳大利亚的的房产的投资也有不低的回报，因此不少海外人士或者本地人都会选择在澳大利亚购置物业居住或者出租。购买的澳大利亚房产物业通常分为两大类：投资房产和自住房产。从字面就能大概分辨两种类型的房产的主要用途。本文将为您解析自住房判定的标准以及相应的房产背后的税务常识。
什么是自住房？
通常，符合以下情况下的住宅会被视为您的主要住所（Main residence）：
- 您和您的家人住在其中；
- 你的个人物品在其中；
- 这是您的邮件的收件地址；
- 这是您在选举名册上的地址；
- 连接了天然气和电力等服务。
出售自住房的资本利得税(Capital gains tax)减免
自住房通常可以获得资本利得税减免，以下情况自住物业可以获得全额资本利得税减免：
- 在您拥有它的整个期间，一直是您，您的伴侣和家属的家；
- 未用于产生应税收入(assessable income) – 也就是说，您尚未从中经营业务，将其出租；
- 土地在两公顷以下。
自住物业资本利得税减免的应用：
搬入 – 如果您在房屋交割后立即搬入，则从获得住房之日起，住房就被视为您的主要住所。
从旧的主要住所迁移到新的主要住所 – 如果您在处置旧的主要住所之前购置了新的主要住所，则您可以在六个月内将这两个住宅视为主要住所。（“六个月法则”）
搬出 – 您可以继续将旧的主要住所当作主要住所。
与配偶或未成年子女住在不同的住所 – 您需要选择哪个住所将成为您的主要住所。
用您的房屋产生收入（例如出租房屋，经营房屋）（点击可查看具体信息）– 您通常无法获得全额资本利得税减免，而且需要将通过房产获得的收入在个人税务申报时每年申报，在首次使用房屋产生收入时有必要了解房屋的当时的市场价值 。（在某些情况下，满足“六年法则”，可以获得全额资本利得税减免，欢迎联系卓诚立合会计师事务所咨询。）
在您拥有的土地上建造或翻新房屋 – 您可以在搬入之前四年内，可将土地视为主要居住地，但条件是在完工后完成后立即搬入。
海外买家拥有自住房
Vacancy fee（联邦空置税）
如果您以海外买家的身份购买了自住房，那么您会在房产交割的第二年的收到Vacancy fee lodgement的提醒。房主需要在收到提醒的30天内将情况如实申报。
如果您在上一年中有自住或者出租超过183天，那么您就可以豁免Vacancy fee。反之，如果您在上一年中有自住或者出租没有超过183天，或者没有按时申报相关信息，你就需要缴纳Vacancy fee。
非澳大利亚税务居民在出售自住房是无法获得自住物业资本利得税减免。
相关链接: Your main residence
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