投資房的出租收益 < 投資房的相關開支總和
其中相關開支可包括貸款利息，市政費（Council Rate），借貸成本（例如Loan Establishment Fee），房產中的資產的折舊，比如家具，空調等以及房屋本身的折舊費用。由於這些費用相加之和常常超過房租收益，形成虧損，則稱之為負扣稅，這筆虧損可抵扣投資者的其他來源的普通收入（Ordinary Income）。
本文通過淺析如何使用負扣稅，如何進行稅務抵扣及抵扣的合規/稅務註意事項和案例分析幫助個人房產投資者全面理解「負扣稅」。如果您對投資房的定義尚不清楚，可查閱：什麽是投資房。如果您投資的是商業物業，則抵扣方式，相關的GST以及計算資本利得稅的方式會根據您使用的投資架構不盡相同，您可以聯系我們進行投資架構相關的咨詢。
投資房可抵扣的開支
折舊開支
投資房的一些折損（Wear and tear）是不可避免，這些折損的後果是將會影響的資產的價值。對於房產投資者來說，這些折舊與使用資產賺取收入直接相關聯，可按照稅法的規定抵扣租金收入。
- 房產的折舊（Capital Works Depreciation）
如果投資者購買的房產興建於1987年9月16日之後，並且自交割後開始向外出租或投放招租廣告（稱為Genuine available for rent），則可申請折舊抵扣。如果投資者在購入房產後對房產進行了翻新，裝修，則也進行折舊抵扣。通常按照建造費用每年2.5%，總計40年進行抵扣。
- 二手投資房的折舊
於2017年5月9日後簽訂的合同，二手投資房依然可以進行折舊，但需要刨除其中家裝的折舊。但這並不代表著投資者損失了該筆投入，不可抵扣的差額仍然可以進入資本利得稅進行計算，降低投資房的購置成本。
需要註意的是，土地是一種不可折舊資產，所以房產價格中的折舊不能包含土地的價值。
- 家裝的折舊（Plant and Equipment Depreciation）
投資者可以對房產中的任何固定裝置和/或配件的損耗折舊進行稅務抵扣。包括諸如地毯、櫥櫃、空調、烤箱和淋浴等。
- 二手家裝的折舊
從2017年7月1日起，非生意用途的投資房產中二手可折舊資產不可以抵扣。
貸款利息的開支
購置房產的貸款利息作為開支中的一個占比較大的支出，投資者同樣可以申報稅務抵扣。
*需要註意的是，不同銀行/基金的貸款可能會產生相關的借貸費用（borrowing expenses），比如Broker fee, Loan Establishment Fee等，該筆費用如果總額低於$100可直接全額抵扣，如果超過$100則需要分最高5個財年進行抵扣。
出租相關的開支（Rental Expenses）
通過出租房產賺取收入是一種賺取投資回報的主流方式。作為房東，您可以抵扣您直接支付與之相關的費用。主要有以下幾類開支：
- 廣告費；
- 出租中介費；
- 律師費: 如果您需要律師幫助起草租賃合同，則可能涉及到律師的開支；
- 市政費（Council Rates）;
- 水，電，煤氣費：如果您需要負擔投資房的水，電以及煤氣費，而不是由租客承擔，則您可以抵扣相關費用；
- 房屋保險費；
- 房屋修繕費：如果您需要修繕一些設施，涉及到相關開支，您可以進行抵扣。需要註意的是，修繕只可講設施修理，而非改進，例如將損壞的地毯更換為木地板，則相關費用不可在修繕費中抵扣。
- 除蟲費（Pest Control）；
- 土地稅（Land Tax）；
- 清潔費；
- 園藝成本（Gardening Cost）；
- 物業費（Body Corporate Fees）；
- 與管理房產相關的，文具，電話以及網費。
抵扣項的新變化
自2017年7月起，和投資的房產相關的旅行開銷比如驗房、收租、找租客等不可抵扣。
為什麽要使用負扣稅
從上述列表中可以看到的是，部分開支我們可歸類為現金開支，例如土地稅，中介費，市政費等，而房產以及家裝的折舊為非現金類開支，如果不進行抵扣，則可能會導致納稅人在申報稅務時產生稅務成本。而加入折舊類別的抵扣，則會降低投資房的收益，從而降低所得稅的稅務成本。
- 負扣稅與資本利得稅的關系
如果投資者決定使用負扣稅進行所得稅申報，在賣出投資房時還需考慮資本利得稅。由於資本利得稅的計算方式為賣出收入（Capital Proceeds）減去成本（Cost Base）得到資本利得或資本虧損，而使用負扣稅中的房產及家裝的折舊將會降低您的購置成本，導致凈資本利得增高。同時針對符合條件的投資者還有資本利得稅減免政策，所以在考慮使用負扣稅時，需要根據每個人的具體情況進行全盤考慮。
由於澳大利亞針對個人稅務居民實施的累進稅率，所以卓誠立和的會計師還會考慮每個納稅人的實際情況，包括投資者的個人情況，家庭情況，以及如果不通過銀行借貸，而是通過家人借貸的利息抵扣等等，同時在投資多套房產的時，建議您咨詢我們，可以根據投資者的投資計劃給您一個較好的稅務計劃。
案例分享
假設投資者A當年的稅前工資是$80,000，沒有其他與賺取工資相關的開支抵扣。
如果A擁有一套投資的房產價值為$600,000，從銀行貸款$550,000，貸款利率為3%，房產的土地價值為$400,000，房屋價值為$200,000，可折舊抵扣約為$9,000（含房產以及家裝折舊）。
A將投資的房產進行出租，房租為$500/每周，水費$800/每年，物業費$2,400/每年，市政費$1,200/每年。
在未申報折舊抵扣的情況下，該房產一年投資回報為：
$500*52周 – 3%*$550,000（利息）- $800- $2,400 – $1,200 = $5,100
該收益需要納入稅務申報，計算如下：
($80,000 + $5,100 – $45,000) *32.5%+$5,092=$18,125
在申報折舊抵扣的情況下，本年的投資計算為：
$500*52周 – 3%*$550,000（利息）- $800 – $2,400 – $1,200 – $9,000 = – $3,900
所以本年度的投資虧損為$3,900，可以用來抵減個人收入。
當年應繳納的稅為;
($80,000 – $3,900 – $45,000) * 32.5% + $5,092 = $16,280
所以，通過負扣稅，節省了$1,845（$18,125 – $16,280）的稅。
投資者也可通過家人借貸的方式進行投資
如果A是通過Loan Agreement的方式向海外的父母借錢，貸款利率為8%，並同時使用折舊進行抵扣。本年度的投資計算為:
$500*52周 – 8% * $550,000（利息）- $800 – $2,400 – $1,200 – $9,000 = – $31,400
所以本年度投資虧損為$31,400，可以用來抵減個人收入。當年應繳納的稅為：
($80,000 – $31,400 – $45,000) * 32.5% + $ 5,092 = $6,262
但同時，父母因為收到了利息，所以他們需要繳納10%的預扣稅（Withholding Tax）為$4,400。所以總的稅務支出為：$6,262 + $4,400 = $10,662
與向銀行借款相比，Loan Agreement節省了$5,618（$16,280-$10,662）的稅。
*本案例使用2021年稅率進行計算。利息的支付情況更具支付的方式（只支付利息&本金+利息）的不同可能會有所出入。
更多詳情可查閱：ATO RENTAL PROPERTY GUIDE 2020
Ben Gu是特許註冊會計師，註冊稅務代理，註冊ASIC代理，SPAA專家顧問和CA SMSF專家，在稅務和商業的領域擁有豐富的經驗。 Ben提供給客戶的咨詢建議能幫助他們優化自身資源，整合核心優勢從而獲得更多成功。
