負扣稅全面解析


投资房的负扣税在澳大利亞,「負扣稅」 (Negative Gearing)是一個常用的術語,而非稅法定義下的一種稅賦,用來描述與資產相關的費用(包括利息費用和折舊費用)高於從資產中獲得的收入的情況。事實上,負扣稅可以適用於任何類型的投資,而不僅僅是房地產,例如投資人通過融資進行股票投資的分紅收入低於其需要支付的貸款利息(Marginal Loan)。房地產的負扣稅通常可通過以下公式進行理解:

投資房的出租收益 < 投資房的相關開支總和

其中相關開支可包括貸款利息,市政費(Council Rate),借貸成本(例如Loan Establishment Fee),房產中的資產的折舊,比如家具,空調等以及房屋本身的折舊費用。由於這些費用相加之和常常超過房租收益,形成虧損,則稱之為負扣稅,這筆虧損可抵扣投資者的其他來源的普通收入(Ordinary Income)。
本文通過淺析如何使用負扣稅,如何進行稅務抵扣及抵扣的合規/稅務註意事項和案例分析幫助個人房產投資者全面理解「負扣稅」。如果您對投資房的定義尚不清楚,可查閱:什麽是投資房。如果您投資的是商業物業,則抵扣方式,相關的GST以及計算資本利得稅的方式會根據您使用的投資架構不盡相同,您可以聯系我們進行投資架構相關的咨詢

投資房可抵扣的開支

折舊開支

投資房的一些折損(Wear and tear)是不可避免,這些折損的後果是將會影響的資產的價值。對於房產投資者來說,這些折舊與使用資產賺取收入直接相關聯,可按照稅法的規定抵扣租金收入。

  • 房產的折舊(Capital Works Depreciation)

如果投資者購買的房產興建於1987年9月16日之後,並且自交割後開始向外出租或投放招租廣告(稱為Genuine available for rent),則可申請折舊抵扣。如果投資者在購入房產後對房產進行了翻新,裝修,則也進行折舊抵扣。通常按照建造費用每年2.5%,總計40年進行抵扣。

  • 二手投資房的折舊

於2017年5月9日後簽訂的合同,二手投資房依然可以進行折舊,但需要刨除其中家裝的折舊。但這並不代表著投資者損失了該筆投入,不可抵扣的差額仍然可以進入資本利得稅進行計算,降低投資房的購置成本。

需要註意的是,土地是一種不可折舊資產,所以房產價格中的折舊不能包含土地的價值。

  • 家裝的折舊(Plant and Equipment Depreciation)

投資者可以對房產中的任何固定裝置和/或配件的損耗折舊進行稅務抵扣。包括諸如地毯、櫥櫃、空調、烤箱和淋浴等。

  • 二手家裝的折舊

從2017年7月1日起,非生意用途的投資房產中二手可折舊資產不可以抵扣。

貸款利息的開支

購置房產的貸款利息作為開支中的一個占比較大的支出,投資者同樣可以申報稅務抵扣。

*需要註意的是,不同銀行/基金的貸款可能會產生相關的借貸費用(borrowing expenses),比如Broker fee, Loan Establishment Fee等,該筆費用如果總額低於$100可直接全額抵扣,如果超過$100則需要分最高5個財年進行抵扣。

出租相關的開支(Rental Expenses)

通過出租房產賺取收入是一種賺取投資回報的主流方式。作為房東,您可以抵扣您直接支付與之相關的費用。主要有以下幾類開支:

  • 廣告費;
  • 出租中介費;
  • 律師費: 如果您需要律師幫助起草租賃合同,則可能涉及到律師的開支;
  • 市政費(Council Rates);
  • 水,電,煤氣費:如果您需要負擔投資房的水,電以及煤氣費,而不是由租客承擔,則您可以抵扣相關費用;
  • 房屋保險費;
  • 房屋修繕費:如果您需要修繕一些設施,涉及到相關開支,您可以進行抵扣。需要註意的是,修繕只可講設施修理,而非改進,例如將損壞的地毯更換為木地板,則相關費用不可在修繕費中抵扣。
  • 除蟲費(Pest Control);
  • 土地稅(Land Tax);
  • 清潔費;
  • 園藝成本(Gardening Cost);
  • 物業費(Body Corporate Fees);
  • 與管理房產相關的,文具,電話以及網費。

抵扣項的新變化

自2017年7月起,和投資的房產相關的旅行開銷比如驗房、收租、找租客等不可抵扣。

為什麽要使用負扣稅

從上述列表中可以看到的是,部分開支我們可歸類為現金開支,例如土地稅,中介費,市政費等,而房產以及家裝的折舊為非現金類開支,如果不進行抵扣,則可能會導致納稅人在申報稅務時產生稅務成本。而加入折舊類別的抵扣,則會降低投資房的收益,從而降低所得稅的稅務成本。

  • 負扣稅與資本利得稅的關系
    如果投資者決定使用負扣稅進行所得稅申報,在賣出投資房時還需考慮資本利得稅。由於資本利得稅的計算方式為賣出收入(Capital Proceeds)減去成本(Cost Base)得到資本利得或資本虧損,而使用負扣稅中的房產及家裝的折舊將會降低您的購置成本,導致凈資本利得增高。同時針對符合條件的投資者還有資本利得稅減免政策,所以在考慮使用負扣稅時,需要根據每個人的具體情況進行全盤考慮。

由於澳大利亞針對個人稅務居民實施的累進稅率,所以卓誠立和的會計師還會考慮每個納稅人的實際情況,包括投資者的個人情況,家庭情況,以及如果不通過銀行借貸,而是通過家人借貸的利息抵扣等等,同時在投資多套房產的時,建議您咨詢我們,可以根據投資者的投資計劃給您一個較好的稅務計劃。

案例分享

假設投資者A當年的稅前工資是$80,000,沒有其他與賺取工資相關的開支抵扣。

如果A擁有一套投資的房產價值為$600,000,從銀行貸款$550,000,貸款利率為3%,房產的土地價值為$400,000,房屋價值為$200,000,可折舊抵扣約為$9,000(含房產以及家裝折舊)。

A將投資的房產進行出租,房租為$500/每周,水費$800/每年,物業費$2,400/每年,市政費$1,200/每年。

在未申報折舊抵扣的情況下,該房產一年投資回報為:

$500*52周 – 3%*$550,000(利息)- $800- $2,400 – $1,200 = $5,100

該收益需要納入稅務申報,計算如下:

($80,000 + $5,100 – $45,000) *32.5%+$5,092=$18,125

在申報折舊抵扣的情況下,本年的投資計算為:

$500*52周 – 3%*$550,000(利息)- $800 – $2,400 – $1,200 – $9,000 = – $3,900

所以本年度的投資虧損為$3,900,可以用來抵減個人收入。

當年應繳納的稅為;

($80,000 – $3,900 – $45,000) * 32.5% + $5,092 = $16,280

所以,通過負扣稅,節省了$1,845($18,125 – $16,280)的稅。

投資者也可通過家人借貸的方式進行投資

如果A是通過Loan Agreement的方式向海外的父母借錢,貸款利率為8%,並同時使用折舊進行抵扣。本年度的投資計算為:

$500*52周 – 8% * $550,000(利息)- $800 – $2,400 – $1,200 – $9,000 = – $31,400

所以本年度投資虧損為$31,400,可以用來抵減個人收入。當年應繳納的稅為:

($80,000 – $31,400 – $45,000) * 32.5% + $ 5,092 = $6,262

但同時,父母因為收到了利息,所以他們需要繳納10%的預扣稅(Withholding Tax)為$4,400。所以總的稅務支出為:$6,262 + $4,400 = $10,662

與向銀行借款相比,Loan Agreement節省了$5,618($16,280-$10,662)的稅。

*本案例使用2021年稅率進行計算。利息的支付情況更具支付的方式(只支付利息&本金+利息)的不同可能會有所出入。

更多詳情可查閱:ATO RENTAL PROPERTY GUIDE 2020

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