2027年7月1日起資本增值稅與負扣稅新規：有何改變，現在應做甚麼

重點概要

由2027年7月1日起，個人及信託就大部分資產在該日以後的增值，不再享有50%的資本增值稅（CGT）折扣，改為以指數化方式調整成本基礎；屬澳洲稅務居民的個人，須就該日以後產生的資本增值按不低於30%的稅率繳稅。2027年6月30日或之前累積的增值，仍可享有50%折扣，但須待資產實際出售時才課稅。

由2027–28財政年度起，於2026年5月12日晚上7時30分（坎培拉時間）後取得的住宅出租物業，其虧損不得再用以抵銷薪金或業務收入，除非該物業屬「新建住宅」。

上述改動已正式立法，主要由《2026年財政部法例修訂（稅制改革第1號）法令》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026）訂立，並已於2026年6月26日獲御准；負扣稅規則的部分修訂載於《2026年財政部法例修訂（稅制改革第2號）法令》。部分細節仍有待落實，詳見下文。

一、2027年7月1日以後的資本增值稅折扣

就於2027年7月1日或以後發生的資本增值稅事件，個人及信託的折扣由50%降至零，但以下情況除外：

新建住宅；

符合現行規定的可負擔房屋；及

於2027年7月1日前已累積的增值部分（見第二部分）。

合規超級年金基金繼續享有三分之一折扣。公司一向不享有此折扣。

如資產以合約出售，資本增值稅事件於訂立合約時發生。於2027年6月30日或之前訂立的合約適用現行規則，即使成交日期較後。

二、2027年7月1日前累積的增值

如閣下為個人或信託，並於2027年6月30日持有某項資產，法律將視閣下於2027年7月1日前一刻出售該資產，並於2027年7月1日重新購回。此安排自動適用，毋須作出選擇。就個人而言，此安排只在外國居民及臨時居民折扣規則不適用於該項增值時才適用；概括而言，即閣下在2012年5月8日後持有該資產期間從未成為外國居民或臨時居民。否則此安排並不適用，出售前應先徵詢專業意見。

視作出售價為該資產於2027年7月1日前一刻的市值。法律亦容許改用部⾧訂定的分攤方法，但該方法尚未訂立。

截至該日的增值（「遞延增值」）不會於視作出售時課稅，而是於資產實際出售的財政年度課稅；如符合條件，仍可享有50%折扣。

2027年7月1日的視作購入價，即為新規則下的起始成本。

於1985年9月20日前取得的資產（「資本增值稅前資產」）亦受影響。不論由誰持有，包括公司在內，該等資產於2027年6月30日以後的增值不再獲豁免。

三、以指數化取代折扣

就2027年7月1日以後的增值，個人及信託可就2027年7月1日或以後產生的支出（包括2027年7月1日的視作購入價），將成本基礎指數化。此安排須符合若干條件，例如資產須持有最少12個月，而個人在有關期間內不得為外國居民或臨時居民。

四、30%最低稅

由2027年7月1日起，個人如在某一財政年度內任何時間屬澳洲稅務居民，而其於該日以後所得資本增值的稅款（未計稅務抵免前）低於該等增值的30%，便須補繳差額。此規定不適用於遞延增值，亦不適用於新建住宅或可負擔房屋所產生的增值；在領取⾧者退休金等指定政府津貼的年度亦不適用。實際而言，此規定主要影響其他收入較低的年度。

五、2027–28財政年度起的負扣稅

由2027–28財政年度起，如受此規則規限的住宅物業的可扣稅支出合計超過該等物業的租金收入，超出部分不得用以抵銷薪金或業務收入等其他收入，但可用以抵減住宅物業的資本增值，餘額結轉至其後年度。不獲准扣除的款額不得計入物業的成本基礎。

此規則不適用於：

於2026年5月12日晚上7時30分（坎培拉時間）前取得的住宅物業；如以合約購入，以訂立合約的時間為準；

新建住宅（待定義落實後）；及

合規超級年金基金及廣泛持有的單位信託。

公司亦受此規則規限。於2026年5月12日後將物業轉入家族信託或公司，屬該實體新取得物業，或會失去沿用舊規的待遇。例外情況範圍有限：概括而言，包括配偶或共同業權人身故後取得其權益，以及因婚姻或事實伴侶關係破裂而按法庭命令或協議轉移。從並非共同業權人的父母繼承的物業並不屬例外。

六、自管超級年金借貸：已經生效

由2026年8月10日起，自管超級年金基金（SMSF）新訂立的有限追索權借貸安排，如用於購入房地產，只可購入商業房地產（business real property）。於該日前訂立的安排、該等借貸的再融資，以及根據該日前訂立的合約購入的資產，均不受影響。

七、小型企業：50%活躍資產減免適用範圍擴大

由2027–28財政年度起，合計營業額低於1,000萬澳元的企業，在符合其他條件下，可享有小型企業50%活躍資產減免。其他小型企業資本增值稅寬減仍沿用現行準則：營業額低於200萬澳元，或淨資產不超過600萬澳元。

仍待落實的事項

截至本文日期：

「新建住宅」的定義尚未成為法律。現行法例訂明由部長以立法文書訂定，而《稅制改革第3號法案》擬直接在法例中訂明定義；

2027年6月30日價值的替代分攤方法尚未訂立；及

《2026年財政部法例修訂（稅制改革第3號）法案》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 3) Bill 2026）已於2026年10月14日提交國會，內容包括更多負扣稅限制的豁免，以及擬由2028年7月1日起向全權信託徵收30%最低稅。該法案尚未成為法律。

上述事項落實後，我們會更新本文。

例子

梅女士一直是澳洲稅務居民，從未屬臨時居民。她於2015年以60萬澳元購入一個投資單位。該單位於2027年7月1日前一刻的市值為90萬澳元。她於2030年訂立合約，以100萬澳元出售。為簡化說明，本例不計相關費用。

遞延增值：90萬澳元減60萬澳元，即30萬澳元。此增值於出售所屬的財政年度課稅，可享50%折扣，計入應課稅收入的金額為15萬澳元。

2027年7月1日以後的增值：起始成本為90萬澳元，由2027年7月起指數化。為說明起見，假設至出售季度的指數化係數為1.08，調整後成本為97.2萬澳元，增值為2.8萬澳元，並不享有折扣。

30%最低稅只針對該2.8萬澳元；如其相應稅款低於30%，須補繳差額。

現在應做甚麼

列出閣下於2027年6月30日將持有的資產（物業、股票、信託單位及業務權益），並計劃如何證明其於該日的市值。房地產及私人公司股份可考慮於該日前後進行估值。

檢視計劃中的出售時間。於2027年6月30日或之前訂立的合約適用現行規則。稅務不應是出售的唯一理由，但閣下應了解兩者的分別。

進行重組前（例如將物業轉入信託或公司，或在家庭成員之間轉移），應先確定資本增值稅、印花稅及負扣稅方面的影響。2026年5月12日後的轉移或會失去沿用舊規的待遇。

如購入物業時預期可作負扣稅安排，應先確定待定義落實後該物業是否屬「新建住宅」。

如計劃出售業務，應分別按現行規則及2027–28財政年度規則，確定能否享有小型企業資本增值稅寬減。

我們如何協助

MNY Group以中英文為物業投資者、家族集團及企業東主提供專業意見，在布里斯本、荷伯特、墨爾本、珀斯及悉尼設有辦事處。如希望我們於2027年7月1日前檢視閣下的情況，請透過「稅務諮詢及規劃」頁面與我們聯絡。

資料來源

Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 (No. 49, 2026)

Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 2) Act 2026 (No. 71, 2026)

ATO: Tax reform — boosting home ownership, reforming negative gearing and capital gains tax

ATO: CGT discount

本文僅屬一般資料，並不構成針對個別情況的稅務意見。本文反映截至2026年10月19日的法律。