澳洲首次置业
随着澳洲各大城市房价的复苏，加上房贷利率的新低，不少小伙伴们都动了买房的心思。不少客户和身边的朋友都有在问，从税务角度看，在澳洲首次买房，写谁的名字比较好？
看到这里，广大的单身贵族不要关掉页面，你们不需要头疼该写谁的名字，但也需要知道，在澳洲首次持有房产，都需要注意些什么？
对于第一次买房的Couple，首次买房不只是挑选一套合适的房子，更涉及到两人甚至两个家庭之间的磨合。
想要理清该如何持有澳洲房产可以达到比较好的税务目的，首先需要理解四个基本概念：
- 税务居民
- 非税务居民
- 自住房
- 投资房
关于您是否是税务居民，我们在之前的文章中有详细表述
欢迎查看我们的公众号文章：此居民非彼居民，如何判断您是否是税务居民？
关于自住房和投资房的概念，通常来讲，自住房就是您自己的居所。绝大部分情况下，您在同一时间内只能指定一套房产能够作为自住房；相应的您持有的其他房产则为投资房。持有两种房产有不同的税务考量。
作为税务居民：在出售自住房时，可以获得资本利得税（CGT）全额豁免。出售持有超过12个月以上的投资房时，房产增值的部分可以获得50%的资本利得税减免。同时税务居民在申报个人税务时有A$18,200的免征税额度。
作为非税务居民：根据澳大利亚税务局（ATO）的规定，非税务居民在2017年5月9日前购置的自住房，并在2020年6月30日前出售， 仍可获得资本利得税（CGT）全额豁免；除此之外，所有房产增值的部分都将被征税。无论是出售自住房还是投资房， 都无法享受增值的部分50%的资本利得税减免。此外，非税务居民出售价值超过A$750,000的房产时，买方需要将房价的12.5% 作为预扣税扣留，并交付给澳大利亚税务局。非税务居民的卖家需要在财政年终时提交退税申请来核算在扣除预扣税之后具体需要缴纳/退回的税务，也可在卖房后找税务会计师做Variation来提前退回部分税款。同时非税务居民无法获得免税额度。
值得一提的是，不少人在购买房产时，会困惑是否将房产记入父母的名下，在这里主要需要考虑持有房产人的税务身份，绝大部分持有澳大利亚长期签证并长居澳大利亚境内的签证持有人，包括学生，都满足澳大利亚税务居民的要求，并且每年需要向澳大利亚税务局递交税表（Tax Return）; 通常留学生的父母都为非税务居民，那么就无法拿到澳大利亚的一些税务优惠。
如果有资产保护的需要，会计师还可以帮助成立并使用家庭信托作为房产架构持有房产。
如果您购买的是投资房，并且可能会交给当地的中介做出租管理，有哪些我需要知道的税务问题。
由中介出租管理的房产，每年会出具Rental Statement，会计师会根据这个Statement进行年度税务申报工作。会计师会根据税务要求来判断哪些费用可以用作税务抵扣。出租时发生的费用，请一定要保留好原始票据。
因此，如果您是持有PR的单身人士并满足税务居民的要求，可在买房时获得自住房的印花税减免（每个州政府的减免金额不同）以及首次买房补贴。请注意，如果您获得了自住房印花税减免，则不建议将房屋分租，或者整租。
而单身人士的投资房，可以根据自己的收入以及对该投资房的持有计划考虑使用负扣税。负扣税的基本原理为在满足条件的情况下，将房产贬值的价值转化为税务可抵扣金额，降低个人税务成本。同时，持有1年以上的投资房，在出售时可以获得50%的资本利得税减免。如果您对什么是投资房的负扣税感兴趣，可参阅：负扣税全面解析。
持有投资房还需要考虑土地税，个人持有的房产价值超过一定数额，会被州政府征收土地税，但可以通过使用其他架构持有投资房从而优化税务成本。
如果您是持有PR的年轻家庭，可以在购买房产时可以写上两个人的名字，也可只写一个人的名字。具体写计入谁的名下，通常考量的是风险规避问题。比如丈夫未来或者正在经商，需要规避相应的财务和法律风险等，因此可以考虑由妻子来持有房产。风险规避的税务咨询是我们经常遇到的，但是也是最难一句话把问题解决的，因为需要获得更多的信息，综合考量您在澳洲的发展计划来做出税务成本最优的税务建议。
税务规划从来不是一件简单的事情，需要全面了解每人的具体情况从而做到税务最优。同时也建议在购置重大资产以及处置资产前详细的咨询您的会计师。
本文所涉及的相关ATO资料: QC22168, QC22147, Rental Property Guide 2019 – ATO
