澳洲首次置業
隨著澳洲各大城市房價的復蘇，加上房貸利率的新低，不少小夥伴們都動了買房的心思。不少客戶和身邊的朋友都有在問，從稅務角度看，在澳洲首次買房，寫誰的名字比較好？
看到這裏，廣大的單身貴族不要關掉頁面，你們不需要頭疼該寫誰的名字，但也需要知道，在澳洲首次持有房產，都需要註意些什麼？
對於第一次買房的Couple，首次買房不只是挑選一套合適的房子，更涉及到兩人甚至兩個家庭之間的磨合。
想要理清該如何持有澳洲房產可以達到比較好的稅務目的，首先需要理解四個基本概念：
- 稅務居民
- 非稅務居民
- 自住房
- 投資房
關於您是否是稅務居民，我們在之前的文章中有詳細表述
歡迎查看我們的公眾號文章：此居民非彼居民，如何判斷您是否是稅務居民？
關於自住房和投資房的概念，通常來講，自住房就是您自己的居所。絕大部分情況下，您在同一時間內只能指定一套房產能夠作為自住房；相應的您持有的其他房產則為投資房。持有兩種房產有不同的稅務考量。
作為稅務居民：在出售自住房時，可以獲得資本利得稅（CGT）全額豁免。出售持有超過12個月以上的投資房時，房產增值的部分可以獲得50%的資本利得稅減免。同時稅務居民在申報個人稅務時有A$18,200的免征稅額度。
作為非稅務居民：根據澳大利亞稅務局（ATO）的規定，非稅務居民在2017年5月9日前購置的自住房，並在2020年6月30日前出售， 仍可獲得資本利得稅（CGT）全額豁免；除此之外，所有房產增值的部分都將被征稅。無論是出售自住房還是投資房， 都無法享受增值的部分50%的資本利得稅減免。此外，非稅務居民出售價值超過A$750,000的房產時，買方需要將房價的12.5% 作為預扣稅扣留，並交付給澳大利亞稅務局。非稅務居民的賣家需要在財政年終時提交退稅申請來核算在扣除預扣稅之後具體需要繳納/退回的稅務，也可在賣房後找稅務會計師做Variation來提前退回部分稅款。同時非稅務居民無法獲得免稅額度。
值得一提的是，不少人在購買房產時，會困惑是否將房產記入父母的名下，在這裏主要需要考慮持有房產人的稅務身份，絕大部分持有澳大利亞長期簽證並長居澳大利亞境內的簽證持有人，包括學生，都滿足澳大利亞稅務居民的要求，並且每年需要向澳大利亞稅務局遞交稅表（Tax Return）; 通常留學生的父母都為非稅務居民，那麼就無法拿到澳大利亞的一些稅務優惠。
如果有資產保護的需要，會計師還可以幫助成立並使用家庭信托作為房產架構持有房產。
如果您購買的是投資房，並且可能會交給當地的中介做出租管理，有哪些我需要知道的稅務問題。
由中介出租管理的房產，每年會出具Rental Statement，會計師會根據這個Statement進行年度稅務申報工作。會計師會根據稅務要求來判斷哪些費用可以用作稅務抵扣。出租時發生的費用，請一定要保留好原始票據。
因此，如果您是持有PR的單身人士並滿足稅務居民的要求，可在買房時獲得自住房的印花稅減免（每個州政府的減免金額不同）以及首次買房補貼。請註意，如果您獲得了自住房印花稅減免，則不建議將房屋分租，或者整租。
而單身人士的投資房，可以根據自己的收入以及對該投資房的持有計劃考慮使用負扣稅。負扣稅的基本原理為在滿足條件的情況下，將房產貶值的價值轉化為稅務可抵扣金額，降低個人稅務成本。同時，持有1年以上的投資房，在出售時可以獲得50%的資本利得稅減免。如果您對什麼是投資房的負扣稅感興趣，可參閱：負扣稅全面解析。
持有投資房還需要考慮土地稅，個人持有的房產價值超過一定數額，會被州政府征收土地稅，但可以通過使用其他架構持有投資房從而優化稅務成本。
如果您是持有PR的年輕家庭，可以在購買房產時可以寫上兩個人的名字，也可只寫一個人的名字。具體寫計入誰的名下，通常考量的是風險規避問題。比如丈夫未來或者正在經商，需要規避相應的財務和法律風險等，因此可以考慮由妻子來持有房產。風險規避的稅務咨詢是我們經常遇到的，但是也是最難一句話把問題解決的，因為需要獲得更多的信息，綜合考量您在澳洲的發展計劃來做出稅務成本最優的稅務建議。
稅務規劃從來不是一件簡單的事情，需要全面了解每人的具體情況從而做到稅務最優。同時也建議在購置重大資產以及處置資產前詳細的咨詢您的會計師。
本文所涉及的相關ATO資料: QC22168, QC22147, Rental Property Guide 2019 – ATO
