2027年7月1日起资本利得税与负扣税新规：有哪些变化，现在该做什么

简要回答

自2027年7月1日起，个人和信托就大多数资产在该日之后的增值，不再享有50%的资本利得税（CGT）折扣，改为对成本基数进行指数化调整；澳洲税务居民个人就该日之后产生的资本利得，须按不低于30%的税率纳税。截至2027年6月30日累积的增值仍可享受50%折扣，但要到资产实际出售时才征税。

自2027–28财年起，2026年5月12日晚7:30（堪培拉时间）之后取得的住宅出租物业，其亏损不能再抵扣工资或经营收入，除非该物业属于“新建住宅”。

以上变化已经立法，主要由《2026年财政部法律修正（税制改革第1号）法》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026）订立，已于2026年6月26日获御准；负扣税规则的部分修订载于《2026年财政部法律修正（税制改革第2号）法》。部分细节仍有待确定，详见下文。

一、2027年7月1日之后的CGT折扣

对于2027年7月1日或之后发生的CGT事件，个人和信托的CGT折扣由50%降为零，但以下情况除外：

1. 新建住宅；
2. 符合现行条件的可负担住房；以及
3. 2027年7月1日之前已累积的那部分增值（见第二部分）。

合规超级年金基金继续享有三分之㇐折扣。公司本来就不享有该折扣。

如以合同出售资产，CGT事件发生在订立合同之时。2027年6月30日或之前订立的合同适用现行规则，即使交割在之后。

二、2027年7月1日之前累积的增值

如果您是个人或信托，并在2027年6月30日持有某项资产，法律视同您在2027年7月1日前一刻出售该资产，并于2027年7月1日重新买回。这㇐处理自动适用，无需作出选择。对个人而言，前提是外国居民及临时居民折扣规则不适用于该项利得；大致而言，即您在2012年5月8日之后持有该资产期间从未成为外国居民或临时居民。否则不适用这㇐处理，出售前应寻求专业意见。

• 视同出售价格为该资产在2027年7月1日前一刻的市场价值。法律也允许改用部长规定的分摊方法，但该方法尚未出台。
• 截至该日的增值（“递延利得”）不在视同出售时征税，而是在您实际出售资产的财年征税；如符合条件，仍可享受50%折扣。
• 2027年7月1日的视同买入价格，成为新规则下的起始成本。

1985年9月20日之前取得的资产（CGT前资产）同样受到影响。无论由谁持有，包括公司，其在2027年6月30日之后的增值不再免税。

三、以指数化取代折扣

对于2027年7月1日之后的增值，个人和信托可以就2027年7月1日或之后发生的支出（包括2027年7月1日的视同买入价格）对成本基数进行指数化调整。须满足相关条件，例如资产须持有至少12个月，个人在相关期间不得为外国居民或临时居民。

四、30%最低税

自2027年7月1日起，在一个财年内任何时候为澳洲税务居民的个人，如其该日之后资本利得的应纳税额（未计税收抵免前）低于这些利得的30%，须补缴差额。该规定不适用于递延利得，也不适用于新建住宅或可负担住房产生的利得；在领取老年金等特定政府福利的年度亦不适用。实际上，这主要影响其他收入较低的年度。

五、2027–28财年起的负扣税

自2027–28财年起，如受该规则约束的住宅物业的可抵扣支出合计超过这些物业的租金收入，超出部分不能抵扣工资或经营收入等其他收入，但可用于抵减住宅物业的资本利得，余额结转至以后年度。不得扣除的金额不能计入物业的成本基数。

该规则不适用于：

• 2026年5月12日晚7:30（堪培拉时间）之前取得的住宅物业，如通过合同购买，以订立合同的时间为准；
• 新建住宅（待定义出台后）；以及
• 合规超级年金基金和广泛持有的单位信托。

公司同样受此规则约束。2026年5月12日之后将物业转入家族信托或公司，属于该实体新取得物业，可能丧失沿用旧规的待遇。例外情况范围很窄：大致包括配偶或共同业主身故后取得其权益，以及因婚姻或事实伴侣关系破裂按法庭命令或协议转移。从并非共同业主的父母处继承的物业不属例外。

六、SMSF借贷：已经生效

自2026年8月10日起，自管超级年金基金（SMSF）新订立的有限追索借款安排，如用于购买房地产，只能购买商业房地产（business real property）。在该日之前订立的安排、对这些借款的再融资，以及根据该日之前订立的合同购买的资产，均不受影响。

七、小企业：50%活跃资产减免适用范围扩大

自2027–28财年起，合计营业额低于1,000万澳元的企业，在满足其他条件的前提下，可享受小企业50%活跃资产减免。其他小企业CGT优惠仍沿用现行标准：营业额低于200万澳元，或净资产不超过600万澳元。

仍待确定的事项

截至本文日期：

1. “新建住宅”的定义尚未成为法律。现行法律规定由部长以立法文书制定，而《税制改革第3号法案》拟直接在法律中作出定义；
2. 2027年6月30日价值的替代分摊方法尚未出台；以及
3. 《2026年财政部法律修正（税制改革第3号）法案》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 3) Bill 2026）已于2026年10月14日提交议会，内容包括更多负扣税限制的豁免，以及拟自2028年7月1日起对全权信托征收30%最低税。该法案尚未成为法律。

相关事项确定后，我们将更新本文。

示例

梅女士一直是澳洲税务居民，从未为临时居民。她于2015年以60万澳元购入㇐套投资公寓。该公寓在2027年7月1日前一刻的市场价值为90万澳元。她于2030年订立合同，以100万澳元出售。为简化起见，不考虑相关费用。

1. 递延利得：90万减60万，即30万澳元。在出售所属财年征税，可享受50%折扣，计入应税收入的金额为15万澳元。
2. 2027年7月1日之后的利得：起始成本为90万澳元，自2027年7月起进行指数化调整。为便于说明，假设至出售季度的指数化系数为1.08，则调整后成本为97.2万澳元，利得为2.8万澳元，不享受折扣。
3. 30%最低税只针对这2.8万澳元；如其对应税额低于30%，须补缴差额。

现在应该做什么

1. 列出您在2027年6月30日将持有的资产（物业、股票、信托单位和企业权益），并规划如何证明这些资产在该日的市场价值。对于房地产和私人公司股份，可考虑在该日前后进行估值。
2. 审视计划中的出售时间。2027年6月30日或之前订立的合同适用现行规则。税务不应是出售的唯㇐理由，但您应了解其中的差别。
3. 在进行重组之前（例如将物业转入信托或公司，或在家庭成员之间转移），先确认CGT、印花税和负扣税方面的后果。2026年5月12日之后的转移可能丧失沿用旧规的待遇。
4. 如购买物业时预期可以负扣税，应先确认待定义出台后该物业是否属于“新建住宅”。
5. 如计划出售企业，应同时按现行规则和2027–28财年规则，确认能否享受小企业CGT优惠。

我们如何协助

MNY Group以中英文为物业投资者、家族集团和企业主提供咨询服务，在布里斯班、霍巴特、墨尔本、珀斯和悉尼设有办公室。如希望我们在2027年7月1日之前审视您的情况，请通过“税务咨询与规划”页面与我们联系。

资料来源

• Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 (No. 49, 2026)
• Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 2) Act 2026 (No. 71, 2026)
• ATO: Tax reform — boosting home ownership, reforming negative gearing and capital gains tax
• ATO: CGT discount

本文仅为㇐般性资料，不构成针对个别情况的税务建议。本文反映截至2026年10月19日的法律。