如果您擁有一塊非常適合分開發的土地。想計劃做房產開發。所有細節都與市政府、建築商和銀行協商解決了。但有一個重要的方面被忽略了，那就是稅務的影響。
許多小規模開發商常常認為他們的稅務風險很小，但其實不總這樣的，房產開發項目的稅務處理可能會嚴重影響現金流和項目的財務可行性。
澳大利亞稅務局（ATO）的新指導文件詳細說明了小型開發項目的稅務影響。我們來看一些主要問題：
房產開發的稅務處理
土地分割
即使是小規模的土地分割，稅務處理也可能變得複雜，稅務根據具體情況而定。您不能簡單地假設僅僅因為是一個小開發，最終銷售所獲利潤將被視為資本利得（CGT）得並有資格獲得資本利得稅減免（CGT Concessions）。
一般來說，如果您個人擁有一處房產，它已經被長時間用於私人用途，您將其細分並出售新創建的地塊，那麼很可能會對您所獲得的任何利潤徵收資本利得稅。從您第一次購買土地的時候開始計算收益，儘管您需要將購買該房產支付的金額按比例分攤到細分的地塊上。如果您分割的房產中包含了您的住所 – 即使該土地在與您的住所有關的私人用途方面只被用於私人目的，通常也不會享受主要住所豁免。
如果一處房產最初是聯合所有的，但土地被分割並將地塊分給了所有人，那麼即使土地尚未賣給非關聯方，這通常會觸發前期稅務影響。像這樣的安排（稱為分割）在稅務角度可能很複雜。
土地開發
但是如果您開發了土地呢？很常見的情況是人們決定土地分割並通過建造房屋或雙拼來開發他們的地塊，然後出售新建的住宅。
當有人開發房地產的目的是在短期內以盈利出售成品時，存在將其視為收入而不是資本利得稅規則的風險。這限制了資本利得稅減免（如50％的資本利得稅折扣）的可用性，通常還會使業主承擔增值稅責任。即使是一次性的房地產開發也可能是這種情況。
讓我們看一個例子。張先生於2001年7月以30萬購買了他的住房。在2020年7月，張先生開始調研土地分割的可行性，建造一座新房，然後出售它。註冊評值師報告表示，原房屋和土地現在價值36萬，而分割的地塊價值24萬（評值是在開始之前的重要步驟，以防止與稅務局的任何爭議）。張先生決定繼續在新分割的地塊上建造住宅，並貸款40萬進行開發。他打算在房屋出售後儘快償還貸款。
在2021年7月，張先生以121萬（含GST）的價格出售了分割的土地和新房。
以下是張先生情況下的稅務工作方式：
- 張先生獲得了總體經濟利潤58萬。
- 總體利潤（58萬）基於不包括增值稅的銷售收入（110萬，儘管我們假設未應用增值稅差額計劃）減去不包括增值稅的開發費用（40萬）以及新分割地塊的原始成本，即12萬（30萬×40％）。
- 新創建的分割地塊的價值從最初購買（2001年7月1日）到開始盈利活動（2020年7月1日）的增值應視為資本增益。
- 張先生在2020年7月1日開始進行盈利活動時，新創建的分割地塊的價值為24萬。新創建的分割地塊的原始成本是12萬（2001年7月1日40％×30萬）。這意味著有資本增益12萬。
- 由於張先生持有細分地塊超過12個月，他有權獲得50％的資本利得稅折扣，因此有折扣後的資本增益6萬。
- 新創建的分割地塊的價值從盈利活動開始到銷售時的增值應視為普通收入。
- 淨利潤（46萬）將基於不包括增值稅的銷售收入（110萬）減去不包括增值稅的開發費用（40萬）以及地塊的價值（24萬）。
如果張先生沒有經營業務，他無法在開發費用發生時申請扣除。這些費用將在確定銷售淨利潤時予以考慮。
如果張先生完成了開發但決定不出售房產，那麼這將複雜化所得稅和增值稅的處理。我們需要探討張先生計劃對房產做什麼。
我需要註冊GST嗎？
如果您是一個擁有持有並用於私人用途的土地的個人，那麼您可能不需要GST，儘管這將取決於具體情況。但是，如果您從事房地產開發業務或以商業方式進行的一次性項目，那麼您更有可能需要註冊增值稅。
在張先生的情況下，由於開發土地的預計銷售價格超過了75,000的GST門檻，他可能需要註冊GST。這意味著他將面臨以下情況：
- 對開發地塊銷售價格的“默認” GST負債可能為11萬，儘管通過應用GST差額計劃可能會減少增值稅負債
- 需要向購買者提供結算金額並支付給稅務局的通知
- 可以根據常規GST規則申請4萬用於開發費用中包含的GST的抵扣
- 必須通過Business Activity Statement（BAS）申報
土地分割和其他房地產項目的稅務後果可能很複雜。如果您正在考慮進行細分和任何房地產開發活動，請聯繫我們，我們可以幫助您詳細了解項目的情況和稅務影響。
